【前編】共有名義の不動産を売却したい人が知っておきたいこと【ハウスドゥ家・不動産買取専門店四ツ橋本町】大阪府大阪市西区の地域密着型不動産情報サイト

【前編】共有名義の不動産を売却したい人が知っておきたいこと

2022-04-08

家族や兄弟で土地や家屋を相続したり、夫婦共同で住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、共有名義と呼ばれる状況になる場合があります。
共同名義とはその名称通り、土地・建物などの所有権を複数人で共有している状態のことで、何かとトラブルを多く抱えやすい不動産形態のひとつです。
今回は、この共有名義となった持ち家やマンションを売りたい方に向けた内容となります。
少し長くなってしまいますが、共有名義のメリットやデメリット・特徴をしっかり理解して、売却までの流れをスムーズに進めていきましょう。

不動産の共有名義の基本

【共有名義】とは、土地の所有権(土地の所有面積ではない)を複数人で共有している状態のことで、その対義語となる【単独名義】は1つの不動産を1人で所有する状態を指しています。
たとえば夫婦で不動産を購入する際夫と妻それぞれでローンを組んだ場合、両者が出資者となるため共有名義での契約になります。

基本的に名義人は出資者や相続したときの割合によって決まり、名義人ごとに持ち分と呼ばれる割合が定められています。
持ち分のある共有者はその割合に関係なく、不動産所有者としての権利を持っています。

単独名義でも共有名義でも不動産自体の価値は変わりませんが、

共有名義の不動産売却に際し、手順を間違えると想定外の出費が発生する可能性があり、

手続きには正確性が求められるうえ、手順が増えたり注意点が多くなったりと、単独名義よりも面倒になると言えるでしょう。

そして、売却の際には共有名義人全員の同意が必須となるため、共有者同士での話し合いが進まない場合、

後々親族・関係者間にわだかまりが残ることも大いに考えられるので、対応には注意が必要です。

共有持分権者（共有名義人）が行えることの範囲

処分

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

処分とは、不動産売却や抵当権の設定、借地借家法の適用のある賃貸借契約の締結をしたりすること

家屋であれば、解体作業も処分行為に含まれます。
また、借地借家法のもと人に不動産を貸す場合は、借り手の権利が強く大家に不利な契約となるため、これも処分行為とみなされます。
処分を行う際は、共有名義人である委任者が代表である受任者に委任状を作成して渡します。
事前に委任状をもらうことで、代表受任者だけで媒介契約を含めた手続きを進めることが可能となります。

　　処分するには不動産名義人全員の同意が必要

処分行為は財産そのものの価値を激変してしまうことになるので、
持分割合に関わらず、持ち分のある共有者全員の同意を得る必要があります。

利用

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

利用とは、不動産を短期的な賃貸借に出したり賃貸借契約を解除したりすること

仮に共有不動産をアパートとして貸し出した場合、得た収益は持分割合に従い全ての共有名義人へ分配されることが原則となっています。

また、共有不動産を第三者に賃貸借する場合は、
・借地借家法の適用を受けないこと(＝「借主に有利、大家に不利」な状況でない)
・短期賃貸借の範囲を超えないこと(一般的な土地…５年／建物…３年)
という条件を満たした場合に限り、利用(管理)行為と判断されます。

　　利用するためには、不動産名義人の『持分割合』が過半数以上の同意が必要

たとえ決定権が持分割合の過半数以上にあったとしても、共有不動産の権利は全員にあるため、

基本的には全員分の同意を得た方が無難と言えるでしょう。

改良

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

改良とは、不動産のリフォームやリノベーションを実行する行為を指す

不動産の相続後は、建物自体の老朽化や設備の使用感向上、家族構成の変化などによってリフォーム・リノベーションに踏み切る方も多いのではないでしょうか。
通常の不動産とは異なり、共有不動産の場合はリフォーム前にも名義人同士での話し合いが必要となります。

　　改良するには、不動産名義人の『持分割合』が過半数以上の同意が必要

リフォーム費用・増改築費用は所有権の持分割合に応じて負担が必要となります。
費用の負担割合が異なる場合、費用との差額が贈与税の対象となるため、事前に登記事項証明書で不動産情報を確認し、必要があれば持分割合の変更や名義変更を行っておきましょう。

保存

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

不動産の現状を維持するため、建物の傷みを補修したり不法占拠者を追い出したりすることは保存行為にあたる

『保存』行為は不動産の現状を変更しない範囲で維持するために行うもので、管理費負担は基本的に持分割合に準じます。
ただし、共有不動産に共有者が居住しており、当事者同士で居住者の全額負担に合意していれば、居住者に全額負担させることが可能です。

管理費用の判断基準は以下となります。

　　・不動産の維持管理に必要不可欠な費用
　　・不動産の価値を高める有益費
　　・共有者が全員合意して不動産を変更する場合にかかる費用

上記に該当しないもの(たとえば、土地管理を依頼している管理会社への管理報酬・水道光熱費・趣味の造作など)は居住者本人のみで負担する形となります。

　　保存行為は、共有名義人単独で実行可能

使用

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

使用とは、共有している不動産に居住したり、実際に使用する行為のこと

共有持分権者であれば、不動産全体を使用することが認められています。
たとえ持分割合が3分の1だったとしても、不動産全体を占有して居住することもできるのです。

ただし、賃料は可分債権(分けることができる債権)とされるため、各共有者間で合意がない限り、共有持分相当額を賃借人に請求することができます。
共有者であっても家賃を払わない場合、持分に応じた使用が妨げられている分の金銭を支払うよう請求することができます。(不当利得返還請求)

　　使用行為は共有名義人単独で実行が可能

共有名義の不動産を売却する方法

用意するもの

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

共有名義の不動産を売却する際には、最低でも以下の3つは用意しておきましょう。

①登記済権利証または登記識別情報

法務局、インターネット請求、登記情報サービスで地番を開示して取得が可能です。
『地番』は、

・抵当権設定契約証書
・不動産を買ったときの売買契約書、重要事項契約書、登記識別情報
・毎年、市町村から送られてくる固定資産税納税通知書

などに記載されています。

【登記済権利証】って何？
不動産の登記が完了した際に登記名義人に対して交付されるものです。平成18年までは権利証として発行されていました。
権利証を持っている人が、その不動産の所有者であることを証明するためのもので、売却の際には必須の書類となっています。万が一紛失してしまった場合、不動産売却の際の登記申請において、権利証を提示できないことを説明し事前通知を利用しましょう。
登記所から本人限定受取郵便にて事前通知が発送されてから2週間以内(海外在住者の場合は4週間以内)に申出をすることで、登記名義人であることを確認してもらうことができます。

【登記識別情報】とは？
12桁の英数字からなる暗証番号のようなもので、不動産登記を行った人のみに通知されます。
この符号さえ登記所へ提出することができれば、本人証明が可能となります。

②境界確認書・土地測量図

土地や戸建を売却するときに必要となる書類です。

【境界確認書】
隣地との土地の境界をはっきりさせるために測量(境界確定測量)を行い、その結果確定した境界を証明する書類のことです。

【土地計量図(地積測量図)】
不動産登記法で、
『一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう』
と定められている測量図のことです。

地積測量図には、以下の内容が記載されています。

　　(1)地番と土地の所在
　　(2) 地番
　　(3) 基準点の凡例
　　(4) 面積の計算法
　　(5) 面積の結果
　　(6) 測量した年月日

これにより、その土地の面積が正確に分かり、土地の境界を明確にすることができます。
地積測量図がない場合は登記(公簿)面積で契約する場合もあるため、必ずしもなくてはいけないものではありません。
しかし、境界があやふやなまま取引を進めた場合、後々契約者間、または近隣の土地所有者とのトラブルに発展する恐れもあるため、重要な書類です。
きちんと近隣の土地の所有者と協議したうえで土地測量図、境界線確認書を作成しておいた方がいいでしょう。

③共有名義者全員の身分証明書と実印、印鑑証明書、住民票

共有不動産の売却には、共有名義者全員の同意はもちろん、身分証明書も全員分必要となります。
これに加えて、実印や印鑑証明書、住民票といった書類も揃えなくてはなりません。
書類全てを揃えたうえ、共有名義者全員が実印を押し、契約書へ署名をすることで売却が可能になります。
また、売却に携わることができない場合は、別の共有者に代理で手続きを委託するための委任状の用意も必要です。

ここまで長く書いてきましたが、次回では、実際の売却の際のポイント等をお伝えさせていただきます！